- La inscripción registral del contrato. Con la nueva Ley, de forma novedosa, se señala que para que los contratos de arrendamiento surtan efectos frente a terceros, se deberá inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. A simple vista, el lector no dará importancia a este apartado, pero con un ejemplo creo que ilustraré la importancia, en este caso, desde el punto de vista del inquilino. Pensemos que firmamos un contrato con una persona, lógicamente la propietaria de a vivienda, en el que abonamos la renta correspondiente. Hasta aqui, nada extraño. Sin embargo lo que no sabe el inquilino, es que el propietario, a su vez tiene una hipoteca con el banco, y en un momento dado, deja de abonar la misma, pudiendo ser ejecutada y subastada la vivienda donde estás abonando mensualmente la renta. El Banco en este caso, es un tercero que no tiene porque conocer que la vivienda está alquilada, del mismo modo que el inquilino no tiene porqué saber que la vivienda tiene una hipoteca. Si se inscribe el contrato en el registro de la propiedad, el banco ya sabe de forma fehaciente que eres un inquilino y en el momento de subasta podrán hacer valer tus derechos. Por lo tanto, os aconsejo que en el contrato de arrendamiento se incluya la obligación de inscripción, y la persona que deba correr con los gastos de dicha inscripción.
- En relación con la duración de los contratos, hay también importantes novedades. Con la actual ley, la duración es la que libremente se pacte entre las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, antes eran cinco, el contrato se prorrogará oratoriamente hasta que llegue a aquella cifra, salvo que el arrendatario indique con la antelación de 30 días al vencimiento su deseo de no renovar. Otra novedad interesante es la relacionada con la recuperación del inmueble por el propietarios por necesidad. Anteriormente se debía establecer esta posibilidad de forma expresa en el contrato, sin embargo con la nueva ley, no existe tal obligación. Actualmente el propietario, una vez transcurra el primer año de duración del contrato, podrá comunicar al arrendatario la necesidad de vivir en la vivienda, para si, para familiares de primer grado de consanguinidad o cónyuge en casos de ruptura matrimonial. La comunicación deberá realizarse con dos meses de antelación a la fecha que se vaya a necesitar, siendo la obligación del inquilino, entregar la vivienda. Si posteriormente fuera falso, y no se ocupara la vivienda, puede el arrendatario optar, en el plazo de 30 dias entre ser repuesto del contrato por un periodo de hasta tres años, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada años que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. Otra novedad interesante para supuestos, cada vez menos de fincas que no estén inscritas en el registro de la propiedad, duraran tambien tres años los contratos celebrados con quién de buena fe se haya creído ser el propietario., siendo de aplicación en caso de enajenación por el verdadero propietario lo dispuesto en el artículo 1571 del código civil
Quedo a vuestra disposición para aclarar cualquier duda. En futuras entregas iremos analizando nuevas modificaciones de los arrendamientos. Si tenéis dudas o comentarios, utilizar la posibilidad de comentarios de este post o comunicaros conmigo.