Si recuerdas desde el pasado 1 de junio es obligatorio acompañar junto a los nuevos contratos de arrendamientos la certificación energética. Certificación que ha pillado en panales a todos los agentes involucrados, desde la propia administración, hasta inmobiliarias, profesionales y usuarios.
La siguiente novedad que afecta a los alquileres o arrendamientos de inmuebles es la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
De nuevo, los Letrados deben comenzar al estudio de una Ley que cambia de forma parcial la actual regulación en materia de arrendamientos. Con este artículo comienzo una serie de post dedicados a analizar y aconsejar sobre los cambios que la Ley obliga a tener en cuenta
La situación estatal en mercado inmobiliario nos lleva a ser el país de la unión Europea con mayor indice de tasa por cada 1.000 habitantes, y curiosamente como uno de los países con menor índice en viviendas de alquiler. Paradoja, ya que este hecho ha sido anunciado por los agentes desde hace décadas sin que se haya regulado medida alguna.
Trataré de ir analizando los cambios de la presente Ley.
- Uno de los primeros cambios que observamos es que se deja un mayor margen de pactos entre la voluntad de las partes en los arrendamientos de viviendas. Con la anterior legislación la voluntad de las partes quedaba en un segundo plano, debiendo los contratos regirse por el contenido de la Ley. Es importante que si existe algún precepto de la Ley que no se quiera aplicar, atendiendo a lo anteriormente expuesto, se excluya de forma expresa.
- Otra novedad a destacar es la posibilidad de pactar entre arrendador y arrendatario la mediación o arbitraje, como formula para resolver los posibles conflictos o diferencias. Esta formula viene como consecuencia de la tendencia existentes desde hace años de intentar no judicializar los problemas. En mi modesta opinión , no aconsejaría pactar esta clausula para desahucios por falta de pago, ya que retrasaría de forma clara una resolución cuando lo que se busca es precisamente todo lo contrario la agilidad. Por lo tanto aconsejaría pactar en todo caso la mediación para cuestiones de otra índole, nunca para resolución del contrato por falta de pago.
- Otra interesante novedad es la relacionada con la posibilidad de señalar una dirección electrónica a los efectos de notificaciones. Para ello se deberá garantizar tanto la autenticidad de la comunicación y de su contenido, como la constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras así como del momento en que se envío dicha comunicación. Por lo tanto, mi consejo es asegurar en el propio contrato de arrendamiento,una dirección de correo electrónico que valide al menos que el receptor del correo es el arrendatario. Del mismo modo establecer que cualquier tipo de modificación en la dirección de email se deberá acreditar de forma fehaciente. De ese modo evitareis problemas del estilo de «no lo he visto», «ya no es mi correo», «he cambiado», típicas respuestas cuando alguien no quiere pagar y no quiere saber nada sobre el tema.
Quedo a vuestra disposición para aclarar cualquier duda. En futuras entregas iremos analizando nuevas modificaciones de los arrendamientos.