¿Deberíamos inscribir los nuevos contratos de alquiler?

IMG_0931Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en el que se modifican ciertas disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento civil,  se incluye por primera vez los efectos que pueden darse con la inscripción en el Registro de la Propiedad de los nuevos contratos de alquiler.

Con la nueva Ley, , se señala que para que los contratos de arrendamiento surtan efectos frente a terceros, se deberá inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Pensemos que firmamos un contrato con una persona, lógicamente la propietaria de a vivienda, en el que abonamos la renta correspondiente. Hasta aquí, nada extraño. Sin embargo lo que no sabe el inquilino, es que el propietario, a su vez tiene una hipoteca con el banco, y en un momento dado, deja de abonar la misma, pudiendo ser ejecutada y subastada la vivienda donde estás abonando mensualmente la renta. El Banco en este caso, es un tercero que no tiene porque conocer que la vivienda está alquilada, del mismo modo que el inquilino no tiene porqué saber que la vivienda tiene una hipoteca. Si se inscribe el contrato en el registro de la propiedad, el banco ya sabe de forma fehaciente que eres un inquilino y en el momento de subasta podrán hacer valer tus derechos. Por lo tanto, os aconsejo que en el contrato de arrendamiento se incluya la obligación de inscripción, y la persona que deba correr con los gastos de dicha inscripción.

Por lo tanto observamos, con el ejemplo, que desde el punto de vista del inquilino es conveniente tener inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, inscripción que tiene aparejado un coste, y que por lo tanto se deberá negociar quién asume el mismo.

Del mismo modo la ley establece que si se vende la vivienda y el contrato está inscrito, el adquirente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador. En caso contrario, el nuevo propietario podrá exigir que se termine el arriendo, con la simple verificación de la compra del inmueble. Otra nueva razón para aconsejar desde el punto de vista del arrendatario la inscripción.

Sin embargo, el arrendador propietario también deberá tener ciertas cautelas cuando se le exige esta inscripción. El supuesto es el caso, cada vez mas habitual de impago de las rentas. ¿que ocurre si no se abonan?. La respuesta es clara, se produce una causa para poder resolver el contrato, pudiendo ser ejercitado el desahucio del inquilino.

Pero la siguiente pregunta es ¿que pasa con la inscripción registral?. En este caso mi consejo es que en el contrato de alquiler se estipule de forma expresa que la resolución de pleno derecho del mismo por falta de pago de la renta, tendrá lugar   con un requerimiento judicial o notarial al arrendatario, en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instando al pago; si transcurridos 10 días éste no ha contestado o conteste aceptando tal resolución,  dicho requerimiento será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

El problema es que dicha cancelación también tiene un coste económico. Y probablemente el propietario, al que se le adeuda rentas, «vea con malos ojos» tener que desembolsar mas dinero. No tendrá mas remedio que hacerlo, pero os aconsejo que a la hora de la fianza, y cuando sea exigido esta inscripción, se incluya en la misma, los gastos que la cancelación pueda tener. De esta forma es el propio arrendatario quién ha puesto a disposición del arrendador una cantidad de dinero para esta posible supuesto.

¿que opinión tienes al respecto’

 

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